24 Czerwiec 2009
Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie sami, nie korzystając z usługi zarządcy nieruchomości to powinniśmy podjąć kilka podstawowych kroków, które niezawodnie pomogą nam w tym, by cała procedura przebiegła szybko i sprawnie.
Podstawową sprawą jest uporządkowanie wszystkich swoich spraw prawnych. Mieszkanie z dużym bałaganem, dużą ilością papierów - nie tylko dosłownie - naprawdę zniechęca do kupna. Warto także już przy samej okazji sprzedaży zrobić odpis księgi wieczystej, który pokazuje się potencjalnemu przyszłemu właścicielowi. Bardzo ważnym jest to by mieszkanie nie było zadłużone. To naprawdę odstrasza 99% zainteresowanych. Nikt zakupując mieszkanie nie chce go spłacać przez długi czas. Mieszkanie powinno być wolne od wszelkich zbędnych spraw majątkowych, sprzedający powinien być jego jedynym właścicielem, bądź też powinien posiadać prawną zgodę wszystkich pozostałych właścicieli na sprzedaż.
No ale my tu ciągle o sprawach prawnych, a przecież chodzi o to, by nowego klienta zachęcić wyglądem mieszkania. Powinniśmy przeprowadzić generalne porządki, a także przynajmniej pobieżnie sprawdzić stan techniczny mieszkania, nie ukrywając niczego przed kupującym. Takie chochliki ukryte przez nas mogą naprawdę zepsuć atmosferę między nabywcą, a nami. Uczciwość naprawdę popłaca.
Sprzedaż mieszkania to poważna sprawa i nie wolno lekceważyć niczego. Najgorszym co może być to powracające po kilku latach wspomnienia z mieszkania, dzięki którym stajemy przed sądem. Powód może być najróżniejszy. dlatego najłatwiej jednak odejść do wszystkiego ze spokojem i zaangażowaniem.
Ze wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia najczęściej w blokach. Jednak nie może być to zwykły zbiór ludzi wynajmujących mieszkanie na czas nieokreślony. Wspólnotę mieszkaniową tworzymy dopiero wtedy, gdy kupimy mieszkanie na własność. Trzeba także pamiętać, że we wspólnocie musi być przynajmniej dwóch członków.
Jeśli zakupiłeś lub zakupiłaś mieszkanie w nowo wybudowanym bloku to prawdopodobnie właśnie założyłaś wspólnotę mieszkaniową. Twoim partnerem jest właściciel całego bloku. Nie jest on już jednak zarządcą, ale jedynie członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Póki ma wciąż więcej mieszkań na własność niewiele możesz zdziałać jeśli jednak w budynku jest więcej mieszkańców to możecie go wspólnie przegłosować.
Do założenia wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba podpisywać żadnych dokumentów, nie trzeba powiadamiać urzędów, ani nikogo innego. Wspólnota jest czynnikiem samoistnym. Tworzy się ona z podstaw prawa polskiego i nikt nie może temu zapobiec. Nie można zlikwidować wspólnoty mieszkaniowej.
W przypadku, gdy w jednym budynku jest siedmiu właścicieli lub więcej, wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek powołać zarząd składajacy się z jej przedstawicieli, którzy będą decydować o dobrze całej wspólnoty.
Wspólnota mieszkaniowa jest ciekawą instytucją. Na terenie całej Polski istnieją setki wspólnot, począwszy od najmniejszych składających się z dwóch właścicieli, do największych, gdzie właścicieli jest ponad stu. Warto pamiętać, że zakupując mieszkanie możemy głosować i brać aktywny udział mając wpływ na to, co będzie się działo w naszym budynku
W dzisiejszych czasach ludzie doprowadzili niestety do tego, że wszystko, absolutnie wszystko musi być opisane prawem, bo inaczej znajdą się tacy, którzy wykorzystają sposobnoość by na tym zyskać. Tyczy się to wszystkiego, nie wyłączając prawa własności. I takim oto sposobem normy prawne zabezpieczają nawet najmniejsze rzeczy zawierając bardzo szczegółowe zapisy co o postepowania. Jednym z typów takich przepisów są prawa dotyczące nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość wspólna jest to wszystko co nie należy do jednego właściciela, a jest dobrem wspólnym. Tyczy się to zarówno gruntów, jak i fragmentów ścian, pomieszczeń, oraz klatek schodowych, korytarzy i innych. Ustala się ją na przykład przy sprzedaży przez developera mieszkań, oraz ustanawiania odrębnej własności czegokolwiek. Prawo określa, że własnością wspólną jest wszystko, co nie zostanie wliczone w przyszłą sprzedaż przy określaniu wartości lokali.
Prawo własności wspólnej określają ścisłe zasady. Przede wszystkim zabronione jest zniesienie własności do momentu, w którym lokale, których ta się tyczy należeć będą do jednego właściciela. Inne zasady okreslają, że własność wspólna jest podstawą tworzenia się społeczności (dotyczy to głównie wspólnot mieszkaniowych).
Gdyby ludzie nie byli tak zachłanni to może obyłoby się bez określania prawa własności kodeksami i normami, jakich trzeba przestrzegać, by żyć zgodnie z prawem. Niestety taka jest już ludzka rasa, że nie potrafią oni zachować jednej z zasad moralności: każdemu po równo.
Sprzedaż mieszkania jest naprawdę poważną sprawą i zaangażowani powinni zostać w to wszyscy członkowie rodziny. Jeśli nie znamy się na tym, a chcielibyśmy szybko pozbyć się mieszkania to dobrym pomysłem może być skorzystanie z usług specjalisty tzn. moich.
Jestem zarządcą nieruchomościami i pomagam ludziom sprzedać mieszkania. Oczywiście, nie będę się z tym kryć, sprzedaję mieszkania tak, by także na tym zarobić, ale zawsze robię to uczciwie. W tym zawodzie uczciwość jest najważniejszą cechą. Jeden nieuczciwy ruch i wypadasz z branży, takie są zasady operowania nieruchomościami. Jeśli nie masz więc nabywcy na swoje mieszkanie to wystarczy się zgłosić do mnie.
Posiadam doświadczenie w nabywaniu nieruchomości po uczciwej cenie i sprzedaży ich po jak największej, przy tym dla mnie także opłacalnej. Przyznaję, niewielu jest w moim zawodzie ludzi w porównaniu z innymi zawodami. Żebyśmy zostali kolegami po fachu musisz skończyć studia wyższe podyplomowe, a do tego porobić specjalistyczne kursy i wyrobić sobie tzw. “papierek”. Niełatwe zadanie prawda? Ale może jednak spróbujesz? Naprawdę warto. Idzie dobrze zarobić i choć praca jest bardzo obowiązkowa, to jeśli jesteś solidny czeka Cię należyta nagroda.
Na koniec chciałem Ci powiedzieć, że to mieszkanie, które powierzył mi Twój znajomy właśnie poszło. Dostanie nawet więcej niż chciał. A teraz, mówisz, że Ty chcesz sprzedać swój dom. Cóż, przejdźmy więc do formalności. Słucham. Ile chciałbyś otrzymać?
Pisałem niedawno artykuł o wynajmmowaniu mieszkania patrząc na wszystko z punktu widzenia lokatora. Dziś jednak postanowiłem w przypływie natchnienia ująć wszystko z nieco innej strony, a mianowicie zbadać sprawę pod kątem właściciela mieszkania.
Najważniejszym dokumentem jaki powinien zapewnić sobie właściciel mieszkania jest umowa dotycząca wynajmu. Choć umowa ustna jest wiążąca, to jednak warto mieć wszystko czarno na białym na korzyść dla samego właściciela. warto zawrzeć w umowie wszystkie warunki dokładnie punkt po punkcie. Przykładowymi punktami, na które należy zwrócić uwagę jest także to, kto płaci lub naprawia sprzęt w mieszkaniu - w przypadku jeśli właściciel życzy sobie odcinać powinność naprawy.
Właściciele często boją się problemów z najemcą, dlatego zwykle czynsz jest tak wysoki. Niestety, jest to norma, że w państwie polskim pełno jest ludzi chcących w jakikolwiek sposób oszukać, czy też wyzyskać. Umowa powinna zabezpieczać takie sytuacje. Powinna zawierać wysokość kaucji w przypadku braku wpłaty czynszu z mieszkania, czy też zniszczenia lub kradzieży. Choć wydaje się, że to najemca ma więcej powodów do obaw to jednak w rzeczywistości wcale tak nie jest.
Najważniejsze dla właściciela meiszkania jest to, by wszystko odbywało się w normie prawa. To gwarantuje brak jakichkolwiek problemów, a także pewność wygrania ewentualnej rozprawy z nieuczciwym najemcą. Posiadanie wszystiego czarno na białym gwarantuje pewność bezpiecznego wynajmu, zarówno dla właściciela, jak i dla wynajmującego.
Wspólnota mieszkaniowa jest głównym organem w budynku, który może sam zadecydować o jego losie. Mimo, że developer jest oficjalnym właścicielem budynku to sprzedaje on w końcu większą jego część a to oznacza, że budynek staje się własnością wspólną. Do zarządzania budynkiem wspólnota może powołać osobę wyspecjalizowaną w zarządzaniu nieruchomościami: tzw. zarządcę nieruchomościami.
Zadaniem zarządcy nieruchomościami jest takie nimi operowanie, aby wyszło to na korzyść wspólnoty. Dba on o wszystkie sprawy dotyczące budynku i jego mieszkańców. Podpisuje ewentualne umowy (po uzgodnieniu z zarządem wspólnoty mieszkaniowej), dba o stan fizyczny budynku, oraz o formalności prawne.
Jeśli wspólnota mieszkaniowa nie jest zadowolona z pracy zarządcy to może go odwołać. Głosować mogą wszyscy właściciele, którzy łącznie zajmują ponad 50% własności budynku. Do przegłosowania potrzebna jest większość głosów. Należy zwołać specjalne zebranie, na którym odwołuje się starego zarządcę i ewentualnie zatrudnia nowego.
Obecnie zarządca nieruchomości musi być osobą po studiach wyższych podyplomowych, oraz po pomyślnym przejściu kursów pozwalających na zdobycie licencji zarządcy. Na rynku są także duże firmy zarządzania nieruchomościami, które skupiają wielu zarządców w jednym.
Wspólnota mieszkaniowa ma pełne prawo do wyboru człowieka kompetentnego do zarządzania jej sprawami. Jej członkowie mogą wybrać osobę, która będzie odpowiedzialnie pełnić swoją funkcję, inaczej można narobić sobie wiele szkody.
Posiadacze własnej ziemi z pewnością znają pojęcie ksiegi wieczystej. Co to takiego jest? Na czym polega jej rola? Jakie posiada podstawy prawne? Księga wieczysta to dokument, w którym opisane są wszystkie normy prawne i dane dotyczące naszej nieruchomości.
Polskie prawo nakazuje prowadzenie ksiąg wieczystych już od 1982 roku, kiedy w życie weszła ustawa dotycząca nakazu prowadzenia dokumentacji posiadania nieruchomości.
Księga wieczysta dotyczy jednej nieruchomości i zmienia ona właściciela, a nie mieszkanie. Na życzenie właściciel może rządać odpisu od księgi wieczystej. Głównie jest on potrzebny przy sprzedaży, jako prezentacja szczegółów nieruchomości.
Do księgi wieczystej może mieć wgląd każdy. Można uzyskać ten przywilej wystepując z wnioskiem w sądzie. Przeglądanie wpisów księgi wieczystej nieruchomości odbywać się może wyłącznie w obecności uprawnionej osoby, w tym wypadku pełnoetatowego pracownika sądu.
Niegdyś o własności decydowały sady ziemskie, które przekazały potem tę funkcję sądom grodzkim. Pierwsze pisemne akty własności nieruchomościami pojawiły się pod koniec XIX wieku w Galicji (okolice Krakowa, nie mylić z Galią we Francji) zaczęto zakładać księgi gruntowe. Kolejnym krokiem było wcielenie trzech ustaw na terenu zaboru pruskiego, które były podstawą do określania praw do nieruchomości i zapisywania ich w księgach na podobie dzisiejszych ksiąg wieczystych.
Księgi wieczyste nie mogły być zakładane w czasach komunizmu, z prostego powodu braku własności prywatnej. Jednak udało się prostym ludziom naciskać władze do tego stopnia, że te uległy. Był to jeden z pierwszych kroków do ułatwienia ustaleń związanych z nieruchomościami prywatnymi.
Jeśli poszukujesz mieszkania, to niestety nie masz co liczyć, że znajdziesz swój wymarzony zakątek wśród mieszkań wiszących na słupach informacyjnych. Takie ogłoszenia wywieszają tylko ludzie, którzy nie mają tyle pieniędzy, by skorzystać z usług zarządcy nieruchomościami. Z reguły rzeczy mieszkania takich osób nie będą dla Ciebie niczym atrakcyjnym.
Mam dla Ciebie propozycję. Zajrzyj jutro do mojego gabinetu. Przedstawię Ci coś specjalnego, pełną listę mieszkań, które mam aktualnie na sprzedaż. Możesz być pewny, że wyjdziesz z kilkoma numerami telefonów, bądź też, jak dobrze pójdzie, nawet z kilkoma umówionymi spotkaniami. Jestem pośrednikiem w handlu nieruchomościami, w swoim zawodzie pracuje już wiele lat i na pewno nie zawiedziesz się korzystając z moich usług.
Zaraz, zaraz, ale dlaczego szukasz od razu kruczka, albo jakiegoś haczyka? Trochę więcej ufności. Posiadam wszelkie potrzebne licencje i kursy. Nie jestem oszustem. Więcej o mnie możesz śmiało poczytać na mojej stronie internetowej. Moja firma istnieje na rynku wiele lat i ma swoje siedziby nie tylko tu, ale też w kilku innych miastach. Jesteśmy czołowym biurem pośredniczenia nieruchomościami w Twoim mieście i wielu konkurentów nas bardzo docenia.
Myślę, że naprawdę powinieneś mnie odwiedzić. Jeśli będzie potrzeba pokażę Ci wszystkie moje dokumenty, a także jeśli zostanie nam trochę czasu to obejrzysz moją galerię nagród stojącą na kominku. Słucham? Tak? No to świetnie. Jesteśmy umówieni. A więc do jutra. Miłego dnia.
Niestety obecnie ceny mieszkań są naprawdę wysokie. Jest to niestety nieciekawy punkt widzenia dla ludzi młodych, których nie stać na mieszkanie. Studenci, oraz ludzie świeżo po szkole, którzy postanowili wyprowadzić się z domu i zamieszkać na swój własny koszt muszą się liczyć z tym, że początkowo jeśli nie mają wystarczająco wysokich zarobków, czeka ich mieszkanie w większej liczbie osób.
Ceny są tak wysokie dlatego, że wynajmujący boją się kilku rzeczy. Po pierwsze są to drobne prace remontowe, jakie są niestety plagą w mieszkaniach średniego stanu używanych przez wiele osób. Kolejnym elementem jest obawa wynajmujących przed samymi najemcami, którzy mogą zniknąć bez śladu po zepsuciu sprzętu, lub kradzieży. Najemcy natomiast, o których wszakże jest ten artykuł obawiają się niespodziewanych podwyżek cen czynszu, lub wręcz, co najgorsze - całkowitego, niespodziewanego wymeldunku od zaraz. Jest to na szczęście prawnie określone. Przy wynajęciu mieszkania na czas nieokreślony, termin po którym najemca musi opuścić mieszkanie wynosi aż 3 lata. w przypadku umowy na termin określony niestety nie ma możliwości opuszczenia mieszkania przed zakończeniem umowy.
Najmujący więc z punktu prawnego jest całkowicie bezpieczny. Niestety jednak w naszym kraju wiele jest przypadków, gdzie bezwzględnie nie przestrzega się przepisów prawnych i organizuje się tak zwaną samowolkę. Niestety jedynie mały procent takich spraw jest zgłaszany do sądu. A szkoda, bo prawo stoi w takim przypadku jak najbardziej za najemcą.
Jest to pytanie, które w ostatnim czasie zadaje sobie wiele zwykłych ludzi, a na które odpowiedź znają Ci, którzy znają się na całej sprawie. Ci, którzy ciągle byli zmuszeni do śledzenia sytuacji na rynku. Mam na myśli biura pośrednictwa nieruchomościami.
Zarządcy Nieruchomościami już od kilku lat przewidywali, że stanie się coś niedobrego. Wszystko zaczęło się po przystąpieniu Polski do Uni. Państwo zaczęło dostawać unijne pieniądze, które szły m.in. na budowę nowych mieszkań. Wzrastająca ilość wolnych mieszkań wiąże się automatycznie ze zmniejszającym się popytem na nie. W końcu im Polak ma większy wybór tym dłużej się zastanawia i tym większy ma zakres dostawców. No i ceny domostw musiały spaść. Liczyła się konkurencja. Gdyby ceny nie pospadały to konkurencja zmiażdżyłaby droższego dostawcę. No i tak było do 2008 roku, czyli do czasów zupełnie niedawnych. Zaraz, zaraz. Ale przecież tekst miał być o wzroście cen, a jest o spadku. Co tu nie gra? No już pędzę z wyjaśnieniami. Otóż jak zapewne wszyscy wiedzą w zeszłym roku rozpoczął się kryzys gospodarczy. No i wszystko zaczęło działać zupełnie na odwrót. Ludzie przestali kupować mieszkania. Wiele osób straciło pracę, a wszystkim poszło po kieszeniach. Również przestano budować mieszkania, gdyż w firmach budowlanych cięto po kosztach. No i tak ceny mieszkań powoli acz jednostajnie zaczęły wzrastać i rosną ciągle. Niestabilna sytuacja na rynku także na to wpłynęła.
Cóż, nic nie poradzi się na to co dzieje się na rynku. Jedynym co możemy zrobić to czekać na samoistne ustabilizowanie się cen.